Wspólnoty mieszkaniowe – czy nowy właściciel lokalu odpowiada za długi poprzedniego względem wspólnoty?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym to zawsze ważna decyzja, której powinny towarzyszyć dokładne ustalenia prawne. Jednym z częstszych problemów, jakie pojawiają się po zakupie, jest żądanie zapłaty zaległości poprzedniego właściciela przez wspólnotę mieszkaniową. Czy takie żądanie jest zgodne z prawem?

Odpowiedzialność nowego właściciela – co mówi prawo?

Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 12 i 15) właściciel lokalu ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do udziałów, ale tylko za okres, w którym faktycznie był właścicielem. Dotyczy to tzw. ciężarów związanych z nieruchomością, ale nie długów powstałych przed nabyciem lokalu.

Nowy właściciel nie odpowiada za zaległe zaliczki na koszty zarządu, jeśli powstały one przed dniem przeniesienia własności i wydania lokalu. Potwierdza to również treść art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego – ciężary i korzyści przechodzą na kupującego z chwilą wydania rzeczy, ale długi są związane z osobą poprzedniego właściciela, a nie z lokalem.

Błędy wspólnoty i co grozi nowemu właścicielowi?

Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa żądać od nowego właściciela spłaty zaległości, które powstały, zanim objął on lokal. Takie żądania są niezgodne z prawem i nie mogą być egzekwowane w postępowaniu sądowym ani komorniczym. Odpowiedzialność majątkowa ciąży na osobie, która była właścicielem lokalu w chwili, gdy płatność stała się wymagalna.

Jedyną sytuacją, w której nowy właściciel może ponosić odpowiedzialność za dług poprzednika, jest dobrowolne przejęcie długu na podstawie umowy trójstronnej lub za zgodą wszystkich zainteresowanych stron (art. 519 Kodeksu cywilnego). Takie przejęcie długu jest jednak wyjątkiem i wymaga wyraźnej zgody wspólnoty.

Co może zrobić wspólnota?

Wspólnota, chcąc odzyskać zaległości, powinna wystąpić przeciwko poprzedniemu właścicielowi z pozwem o zapłatę – najlepiej w postępowaniu upominawczym. Może ustalić jego aktualny adres, korzystając z danych z rejestru PESEL, i dochodzić roszczeń zgodnie z obowiązującą procedurą cywilną.

Podsumowanie

Nowy właściciel mieszkania nie odpowiada za zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty mieszkaniowej, chyba że sam zobowiązał się do ich spłaty. W razie sporu warto skonsultować się z adwokatem, który pomoże odeprzeć nieuzasadnione roszczenia i zabezpieczyć prawa właściciela.