Księgi wieczyste w mObywatelu – sprawdź przez PESEL | Adwokat Łódź

Od 1 kwietnia 2026 r. w aplikacji mObywatel dostępna jest usługa „Księgi wieczyste”, która pozwala przeglądać własne księgi wieczyste oraz zamawiać dokumenty bez wizyty w sądzie – wystarczy numer PESEL, na podstawie którego system automatycznie wyświetla wszystkie księgi wpisane na daną osobę. Poniżej wyjaśniamy, jak działa nowa funkcja, jakie ma znaczenie prawne i o czym warto pamiętać przed dokonaniem czynności na nieruchomości.

Czym jest nowa usługa „Księgi wieczyste” w mObywatelu?

To uruchomiona przez Ministerstwo Cyfryzacji funkcjonalność, dzięki której użytkownik aplikacji mObywatel uzyskuje wgląd w księgi wieczyste, w których ujawniono jego numer PESEL. Nie trzeba już znać numeru księgi ani odwiedzać wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego – aplikacja sama dopasowuje wszystkie księgi do tożsamości obywatela.

Jak działa logowanie po numerze PESEL?

Po zalogowaniu do mObywatela usługa pobiera dane z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych i wyświetla listę ksiąg, w których figuruje PESEL użytkownika. Z poziomu telefonu można przeglądać treść księgi, a także zamówić i opłacić odpisy oraz zaświadczenia – dotychczas wymagało to wizyty w sądzie albo logowania na portalu ekw.ms.gov.pl.

Jakie dokumenty można zamówić w aplikacji?

W aplikacji mObywatel dostępne są m.in. odpis zwykły, odpis zupełny, zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej oraz wyciąg z wybranych działów księgi. Dokumenty te mają moc równą tym wydawanym w sądzie i mogą być wykorzystane np. w postępowaniu kredytowym, spadkowym czy przy umowie sprzedaży nieruchomości.

Co zawiera księga wieczysta i dlaczego to ważne?

Księga wieczysta to publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości, prowadzony zgodnie z ustawą z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Składa się z czterech działów: Dział I – oznaczenie nieruchomości i prawa z nią związane, Dział II – własność i użytkowanie wieczyste, Dział III – ograniczone prawa rzeczowe i ostrzeżenia, Dział IV – hipoteki.

Rękojmia wiary publicznej – fundament obrotu nieruchomościami

Zgodnie z art. 5 u.k.w.h. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). To dlatego sprawdzenie księgi przed zakupem nieruchomości jest absolutnie kluczowe – także w wersji mobilnej.

Czy mObywatel zastępuje portal EKW?

Nie w pełni. Portal ekw.ms.gov.pl nadal pozwala przeglądać dowolną księgę wieczystą, jeśli zna się jej numer – jest to publiczny i bezpłatny dostęp. Aplikacja mObywatel jest natomiast spersonalizowana: wyświetla tylko księgi powiązane z PESEL użytkownika, ale za to nie wymaga znajomości numeru księgi.

Tabela: mObywatel a tradycyjne kanały dostępu

Ochrona danych osobowych a jawność ksiąg

Jawność ksiąg wieczystych (art. 2 u.k.w.h.) od lat budzi wątpliwości w kontekście RODO – każdy, kto zna numer księgi, może poznać PESEL i imiona rodziców właściciela. Rzecznik Praw Obywatelskich już w 2020 r. zwracał uwagę Prezesowi UODO, że szeroki zakres ujawnianych danych może ułatwiać kradzież tożsamości. Pojawiają się też doniesienia, że na podstawie samego imienia i nazwiska można w komercyjnych serwisach ustalić numer księgi, a stąd PESEL właściciela.

Czy „PESEL = numer księgi” oznacza ryzyko?

Nie. Funkcja w mObywatelu nie udostępnia osobom trzecim wyszukiwania ksiąg po cudzym PESEL – dostęp ma wyłącznie zalogowany właściciel danych. Zewnętrzne serwisy nadal nie mogą legalnie wyszukać księgi po numerze PESEL. Ryzyko dotyczy raczej odwrotnego kierunku: znając numer księgi, można na ekw.ms.gov.pl odczytać PESEL właściciela.

Kiedy warto skonsultować się z adwokatem?

Sam wgląd do księgi to dopiero pierwszy krok. Interpretacja wpisów – zwłaszcza w Dziale III (służebności, roszczenia, ostrzeżenia) i Dziale IV (hipoteki, w tym hipoteka przymusowa) – wymaga wiedzy prawniczej. [PRZYKŁAD Z PRAKTYKI – do uzupełnienia przez adwokata: sprawa klienta, który po sprawdzeniu księgi w mObywatelu odkrył wpis hipoteki przymusowej i wymagał obrony przed egzekucją].

Najczęstsze pytania (FAQ)

Od kiedy działa usługa Księgi wieczyste w mObywatelu?
Usługę uruchomiono 1 kwietnia 2026 r. Ministerstwo Cyfryzacji udostępniło ją w ramach rozwoju funkcji aplikacji mObywatel.

Czy muszę znać numer księgi wieczystej, żeby ją sprawdzić w telefonie?
Nie. Aplikacja na podstawie numeru PESEL automatycznie wyświetla wszystkie księgi, w których ten PESEL został ujawniony.

Czy w mObywatelu mogę sprawdzić księgę cudzej nieruchomości?
Nie. Funkcja działa wyłącznie wobec ksiąg powiązanych z PESEL zalogowanego użytkownika. Cudzą księgę można sprawdzić tylko znając jej numer – przez portal ekw.ms.gov.pl.

Czy odpis z mObywatela jest tak samo ważny jak z sądu?
Tak. Dokumenty pobrane z systemu mają moc dokumentu urzędowego i są wystawiane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych.

Czy korzystanie z usługi jest płatne?
Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne; opłata dotyczy wyłącznie zamawianych odpisów i zaświadczeń, w wysokości takiej samej jak w sądzie.

Czy mObywatel zastępuje portal EKW?
Nie. Portal EKW nadal działa równolegle i pozwala przeglądać każdą księgę po numerze. mObywatel jest dodatkowym, spersonalizowanym kanałem.

Co zrobić, jeśli widzę w księdze błędne wpisy?
Należy złożyć wniosek o sprostowanie albo powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.). Warto skonsultować sprawę z adwokatem.

Adwokat od ksiąg wieczystych w Łodzi – jak możemy pomóc

Kancelaria Adwokacka Kajetana Kałużyńskiego w Łodzi wspiera klientów z całego okręgu Sądu Okręgowego w Łodzi (m.in. Śródmieście, Bałuty, Polesie, Górna, Widzew) w sprawach związanych z księgami wieczystymi: analizą stanu prawnego nieruchomości przed zakupem, postępowaniami o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, wykreśleniem hipotek i ostrzeżeń oraz sporami o własność. Skontaktuj się z kancelarią i umów konsultację, jeśli wpisy w Twojej księdze budzą wątpliwości lub planujesz transakcję dotyczącą nieruchomości w Łodzi.