Prawa i ochrona lokatorów – kiedy można wypowiedzieć umowę najmu i eksmitować lokatora?

Wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja lokatora to jedne z najczęstszych problemów prawnych na styku właściciela nieruchomości i najemcy. Choć właściciel ma prawo dysponować swoją własnością, ochrona praw lokatorów jest w Polsce bardzo silna i wynika m.in. z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Zgodnie z art. 11 ww. ustawy, właściciel może wypowiedzieć najem m.in. gdy:

• lokator nie płaci czynszu przez co najmniej trzy pełne okresy płatności mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę (minimum 1 miesiąc),

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową (np. podnajmuje bez zgody, dewastuje lokal, zakłóca spokój),

• nie dba o lokal i doprowadza do jego niszczenia,

• odmówi opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy,

• utracił tytuł prawny do lokalu (np. po rozwodzie lub śmierci głównego najemcy nie przysługuje mu prawo do dalszego zamieszkiwania).

Wypowiedzenie umowy powinno nastąpić na piśmie, z wyraźnym wskazaniem przyczyny oraz terminu opuszczenia lokalu.

Czy właściciel może „wyrzucić” lokatora od razu?

Nie. Nawet jeżeli umowa została skutecznie wypowiedziana, a lokator nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, właściciel nie może przeprowadzić samowolnej eksmisji. Konieczne jest uzyskanie wyroku sądu z klauzulą wykonalności, który nakazuje opróżnienie lokalu.

Eksmisja a prawo do lokalu socjalnego

W trakcie postępowania sądowego sąd bada, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego (np. osobie niepełnosprawnej, kobiecie w ciąży, emerytowi). Jeśli tak – eksmisję można przeprowadzić dopiero po zapewnieniu takiego lokalu przez gminę.

Lokatorzy bez umowy pisemnej

Nawet w przypadku najmu „na gębę”, lokator nabywa prawa lokatorskie, jeśli zajmuje lokal z wiedzą i zgodą właściciela. W takiej sytuacji również nie można dokonać eksmisji bez udziału sądu.