Wadliwy montaż paneli na dachu wspólnoty — kto odpowiada za szkodę?

Odpowiada ten, z kim wspólnotę wiąże zobowiązanie albo czyje zawinione działanie można wykazać. Najczęściej jest to wykonawca, który montował instalację, bo wspólnota mieszkaniowa występuje w takiej inwestycji jako inwestor i ma wobec niego roszczenia z rękojmi oraz o odszkodowanie. Sama liczba podmiotów uczestniczących w inwestycji nie tworzy jednak odpowiedzialności każdego z nich: wobec każdego trzeba wskazać osobną podstawę.

W skrócie

• Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232) — to ona jest stroną umowy z wykonawcą i ona występuje z roszczeniami.
• Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 tej ustawy), a katalog takich czynności jest otwarty (art. 22 ust. 3, wyliczenie „w szczególności”).
• Do wadliwego wykonywania robót i do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795), a te odsyłają do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1).
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., sygn. III CZP 25/25: odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad.
• Kto powierzył wykonanie czynności przedsiębiorstwu, które zawodowo trudni się takimi czynnościami, nie odpowiada za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy jej wykonywaniu (art. 429 Kodeksu cywilnego) — to częsta linia obrony wspólnoty wobec właściciela lokalu.

Kto jest inwestorem, gdy panele stawia wspólnota?

Inwestorem jest wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Umowę z firmą montującą instalację podpisuje więc wspólnota, nie poszczególni właściciele.

Na zewnątrz reprezentuje ją zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 tej ustawy).

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 Kodeksu cywilnego). To rozkłada obowiązki i często decyduje o wyniku sporu — na przykład wtedy, gdy wykonawca twierdzi, że działał według projektu dostarczonego przez wspólnotę.

Czy montaż paneli wymaga uchwały właścicieli?

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, natomiast do czynności przekraczającej ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania odpowiednich umów (art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali).

Ustawa nie wymienia wprost instalacji fotowoltaicznej. Wyliczenie z art. 22 ust. 3 jest jednak otwarte — ustawa mówi, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są „w szczególności” wskazane tam przypadki, między innymi zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pkt 4) oraz udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (pkt 5). Zakwalifikowanie konkretnej inwestycji zależy od zakresu robót i ingerencji w dach, a ostatecznie od okoliczności sprawy.

Praktyczny wniosek jest prosty: przy poważnej inwestycji na dachu bezpieczniej mieć uchwałę wraz z pełnomocnictwem, niż bronić później tezy, że mieściła się ona w zwykłym zarządzie. Brak wymaganej uchwały potrafi stać się pierwszym zarzutem strony przeciwnej w sporze o zapłatę albo o skutki umowy.

Czego wspólnota może żądać od wykonawcy?

Dwie ścieżki, często prowadzone równolegle.

Pierwsza to rękojmia. Do skutków wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową oraz do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego). Z kolei do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, przy czym odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (art. 638 § 1). Jeżeli wykonawca udzielił gwarancji, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio (art. 638 § 2).

Druga to odszkodowanie. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi (art. 471 Kodeksu cywilnego). Tu mieszczą się typowe szkody towarzyszące wadliwemu montażowi: zalanie lokali, zniszczone pokrycie dachowe, koszty ekspertyz.

Ile można żądać? Uwaga na uchwałę Sądu Najwyższego z 2026 roku

To najważniejsza zmiana dla takich spraw. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., sygn. III CZP 25/25, stanowi, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad.

Dla wspólnoty oznacza to, że sam kosztorys naprawy nie jest wystarczającym sposobem wyliczenia żądania odszkodowawczego. Trzeba wykazać szkodę w sposób odpowiadający ogólnym regułom, a nie zastępować jej wyceną planowanych robót naprawczych. Nie zamyka to jednak drogi rękojmianej: żądanie usunięcia wady albo obniżenia wynagrodzenia to inna podstawa niż odszkodowanie i uchwała jej nie dotyczy.

Zanim wspólnota złoży pozew, warto więc przemyśleć kolejność: najpierw wezwanie do usunięcia wad w ramach rękojmi, dopiero potem — gdy wykonawca wad nie usunie — rozliczenie finansowe, ze świadomością ograniczeń wynikających z uchwały III CZP 25/25.

Ile jest czasu?

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości — przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego), a przepis ten stosuje się tu odpowiednio przez art. 638 § 1 i art. 656 § 1. Który z tych terminów obowiązuje w konkretnej sprawie, zależy od tego, jak zakwalifikować przedmiot robót; przy instalacji trwale związanej z budynkiem argumentacja idzie w stronę terminu pięcioletniego, ale nie jest to przesądzone z góry.

Osobno biegnie termin na samo roszczenie: roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (art. 568 § 2). W tych samych terminach można złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny (art. 568 § 3).

Jest też wentyl bezpieczeństwa: upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6).

Dla roszczeń odszkodowawczych obowiązują terminy ogólne: jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — trzy lata; koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż dwa lata (art. 118 Kodeksu cywilnego). Kwalifikacja roszczenia wspólnoty pod kątem tego rozróżnienia wymaga oceny w konkretnej sprawie.

Czy odpowiada tylko wykonawca?

Nie zawsze, ale też nie automatycznie każdy uczestnik inwestycji. Wobec każdego podmiotu trzeba wskazać własną podstawę odpowiedzialności: umowę albo przepis o odpowiedzialności za szkodę.

Dwa przepisy pojawiają się w takich sprawach najczęściej. Kto powierza wykonanie czynności drugiemu, jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że powierzył wykonanie osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności (art. 429 Kodeksu cywilnego). Oraz: kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy jej wykonywaniu podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, odpowiada za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby (art. 430).

Art. 429 działa w takich sporach w dwie strony. Właściciel zalanego lokalu często pozywa wspólnotę — a wspólnota, która powierzyła montaż profesjonalnej firmie instalacyjnej, ma w tym przepisie realną linię obrony i wskazanie właściwego adresata roszczenia.

Gdy odpowiedzialność kilku podmiotów jest solidarna, wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie przez któregokolwiek zwalnia pozostałych (art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego). Solidarność nie wynika jednak z samego faktu, że w inwestycję zaangażowało się kilka podmiotów — musi mieć swoje źródło, więc tę kwestię należy zbadać osobno w każdej sprawie.

Co zabezpieczyć od razu?

Na tym etapie decyduje dokumentacja, nie argumenty prawne.

• Umowa z wykonawcą wraz z załącznikami, harmonogramem i warunkami gwarancji.
• Uchwała właścicieli lokali i pełnomocnictwo dla zarządu, jeżeli były podejmowane.
• Protokoły odbioru robót i cała korespondencja z wykonawcą, w tym zgłoszenia usterek z datami.
• Zdjęcia i nagrania stanu dachu oraz szkód w lokalach, z datą wykonania.
• Projekt instalacji i dokumentacja techniczna, łącznie z informacją, kto dostarczył materiały — to ważne wobec art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Zgłoszenie szkody ubezpieczycielowi, jeżeli wspólnota ma polisę.

FAQ

Kto pozywa wykonawcę: wspólnota czy poszczególni właściciele?

Stroną umowy o roboty budowlane jest wspólnota mieszkaniowa, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). To ona dochodzi roszczeń z umowy. Właściciel lokalu, który poniósł własną szkodę, może mieć osobne roszczenie, ale opiera się ono na innej podstawie niż umowa wspólnoty z wykonawcą.

Czy wspólnota odpowiada wobec właściciela zalanego lokalu?

Nie w każdym wypadku. Kto powierzył wykonanie czynności przedsiębiorstwu, które w zakresie swej działalności zawodowej trudni się takimi czynnościami, nie odpowiada za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej czynności (art. 429 Kodeksu cywilnego). Ocena zależy od tego, komu i jak powierzono montaż oraz czy wspólnocie nie można przypisać własnego zaniechania.

Czy wystarczy przedstawić kosztorys naprawy dachu?

Do żądania odszkodowawczego nie. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., sygn. III CZP 25/25, stanowi, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad. Żądanie usunięcia wady w ramach rękojmi jest natomiast inną podstawą i uchwała go nie dotyczy.

Ile mamy czasu na zgłoszenie wady?

Rękojmia działa, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a przy wadach nieruchomości przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio przez art. 638 § 1 i art. 656 § 1). Samo roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od stwierdzenia wady (art. 568 § 2), dlatego zgłoszenia trzeba datować i archiwizować.

Co, jeżeli materiał wybrała wspólnota?

To może zmienić wynik sprawy. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego). Dlatego trzeba ustalić i udokumentować, kto dostarczył panele i elementy montażowe.

Czy brak uchwały właścicieli szkodzi wspólnocie w sporze?

Może szkodzić. Do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wraz z pełnomocnictwem dla zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali), a katalog takich czynności jest otwarty (art. 22 ust. 3). Kwalifikacja konkretnej inwestycji zależy od zakresu robót, dlatego warto tę kwestię przemyśleć przed podpisaniem umowy, nie po szkodzie.

Zanim pojawi się spór

Najwięcej daje się zrobić na etapie umowy: opis zakresu robót, obowiązek przedstawienia projektu, zasady odbioru, warunki gwarancji i sposób zgłaszania usterek. To te postanowienia decydują później, czy wspólnota ma czym poprzeć swoje żądania.

Kancelaria Adwokacka adw. Kajetan Kałużyński, ul. Narutowicza 45 lok. 29, 90-130 Łódź. Telefon: 884 889 942 lub 607 089 081. E-mail: kancelaria@kaluzynski.pl. Obsługujemy wspólnoty mieszkaniowe oraz prowadzimy sprawy cywilne, rodzinne i karne.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.

Stan prawny na dzień 28 sierpnia 2026 r.

Autor: adw. Kajetan Kałużyński — adwokat i mediator, Łódź. Praktyka: prawo rodzinne, prawo cywilne i postępowanie cywilne, sprawy karne, wspólnoty mieszkaniowe, mediacja.