Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej — 6 tygodni i co dalej

Właściciel lokalu, który nie zgadza się z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, ma na wniesienie pozwu 6 tygodni. Termin biegnie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia, w którym właściciel został powiadomiony o treści uchwały podjętej przez indywidualne zbieranie głosów. Po jego upływie droga z ustawy o własności lokali jest zamknięta, ale to nie zawsze koniec sprawy. Poniżej wyjaśniam, kiedy zaskarżenie ma sens, jak liczyć termin i co pozostaje, gdy jest już za późno.

W skrócie

• Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu, gdy jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
• Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali).
• Samo wniesienie pozwu nie zatrzymuje uchwały. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali).
• Opłata stała od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł (art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
• Ustawa o własności lokali nie przewiduje terminu dla powództwa o ustalenie, że uchwała nie istnieje. Podstawą takiego żądania jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, który wymaga wykazania interesu prawnego.

Kiedy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Zaskarżyć uchwałę może właściciel lokalu, i to w czterech sytuacjach wymienionych w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, gdy jest niezgodna z umową właścicieli lokali, gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo gdy w inny sposób narusza interesy właściciela.

Te cztery podstawy nie są tym samym. Pierwsza i druga to zarzut formalny: uchwała łamie ustawę albo umowę, na przykład zapadła bez wymaganej większości liczonej wielkością udziałów. Trzecia i czwarta to zarzut merytoryczny: uchwała jest wprawdzie zgodna z przepisami, ale gospodarczo nierozsądna albo krzywdząca dla konkretnego właściciela.

W praktyce najwięcej sporów dotyczy podstawy czwartej, czyli naruszenia interesów właściciela. Sąd nie uchyli uchwały tylko dlatego, że właściciel jest z niej niezadowolony. Trzeba pokazać, na czym konkretnie polega uszczerbek: nieproporcjonalne obciążenie kosztami, pozbawienie dostępu do części nieruchomości, przerzucenie na jednego właściciela wydatku, który powinni ponieść wszyscy.

Pozew kieruje się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, a nie przeciwko członkom zarządu ani przeciwko zarządcy. Wynika to wprost z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Od kiedy liczy się termin 6 tygodni na zaskarżenie uchwały?

Początek biegu terminu zależy od tego, jak uchwała została podjęta. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali termin 6 tygodni biegnie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie i bywa źródłem nieporozumień. Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jeżeli uchwała zapadła na zebraniu, sześć tygodni liczy się od dnia zebrania, nawet gdy właściciel na nim nie był. Jeżeli głosy zbierano indywidualnie, punktem odniesienia jest dzień, w którym ten konkretny właściciel dowiedział się o treści uchwały z powiadomienia.

Ustawa przewiduje przy tym obowiązek powiadomienia. Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Warto zachować kopertę i datę doręczenia, bo to od niej liczy się termin.

Zdarza się też tryb mieszany, w którym część głosów oddano na zebraniu, a resztę zebrano indywidualnie. Wtedy uchwała jest uchwałą podjętą z udziałem głosów zebranych indywidualnie, a więc dochodzi obowiązek powiadomienia na piśmie. Jeżeli wspólnota tego nie zrobiła, właściciel powinien od razu zwrócić się do zarządu o wydanie treści uchwały i odnotować, kiedy ją otrzymał.

Czy zaskarżenie uchwały wstrzymuje jej wykonanie?

Nie. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Tak stanowi art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Oznacza to, że po złożeniu pozwu wspólnota nadal może realizować to, co uchwała przewiduje: pobierać podwyższone zaliczki, zlecać remont, zawierać umowę. Jeżeli właścicielowi zależy na zatrzymaniu tych skutków, musi o to osobno wnieść i uzasadnić, dlaczego wykonanie uchwały przed wyrokiem wyrządzi szkodę trudną do naprawienia.

Wniosek o wstrzymanie wykonania warto składać razem z pozwem, a nie później. Uchwały wspólnot bywają wykonywane szybko, a po zawarciu umowy z wykonawcą albo po wydatkowaniu środków z funduszu remontowego przywrócenie stanu poprzedniego bywa niemożliwe.

Co zrobić, gdy termin 6 tygodni już minął?

Po upływie sześciu tygodni powództwo o uchylenie uchwały oparte na art. 25 ustawy o własności lokali nie wchodzi już w grę. Pozostaje inna droga, przewidziana nie w ustawie o własności lokali, lecz w Kodeksie postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przepis ten nie zawiera własnego terminu. Na jego podstawie formułuje się żądanie ustalenia, że uchwała w ogóle nie istnieje, czyli że mimo sporządzenia dokumentu nie doszło do skutecznego podjęcia uchwały.

To nie jest jednak łagodniejsza wersja zaskarżenia. Obie drogi dotyczą czego innego. Powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali służy usunięciu z obrotu uchwały wadliwej, ale istniejącej. Żądanie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego zakłada, że uchwały nie ma, choć wspólnota traktuje ją jak obowiązującą. Zarzut, że uchwała jest niekorzystna albo nierozsądna, nie zamieni się w zarzut jej nieistnienia tylko dlatego, że minął termin.

Trzeba też wykazać interes prawny, którego art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga wprost. Sąd bada go indywidualnie i ocena zależy od okoliczności sprawy, między innymi od tego, czy właściciel ma inną drogę ochrony swoich praw. Z tego powodu nie da się z góry przesądzić, czy w konkretnym stanie faktycznym takie powództwo zostanie uwzględnione, i warto ocenić to przed złożeniem pozwu.

Których spraw wspólnota nie może załatwić bez uchwały?

Uchwała jest potrzebna wszędzie tam, gdzie zarząd wychodzi poza zwykły zarząd. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, natomiast do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, o czym mówi art. 22 ust. 2 tej ustawy.

Artykuł 22 ust. 3 ustawy o własności lokali wymienia przykłady takich czynności, między innymi ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej.

Ta lista bywa punktem wyjścia dla zarzutu formalnego. Jeżeli zarząd zawarł umowę, która przekracza zwykły zarząd, a właściciele nie podjęli uchwały, sporny staje się nie tylko sam wydatek, lecz także skuteczność działania zarządu. Podobnie działa to w drugą stronę: uchwała podjęta w sprawie, która w ogóle nie należy do kompetencji właścicieli lokali, jest kandydatem do zaskarżenia jako niezgodna z przepisami prawa.

Jak przygotować się do sprawy o uchylenie uchwały?

Podstawa to dokumenty i daty. Przed złożeniem pozwu warto zebrać treść zaskarżanej uchwały wraz z listą głosowania, dowód powiadomienia o jej treści z widoczną datą, dokumenty pokazujące, jak uchwała wpływa na sytuację właściciela, oraz korespondencję z zarządem lub zarządcą.

Drugi element to precyzyjne wskazanie podstawy. Zarzut, że uchwała nie zebrała wymaganej większości liczonej wielkością udziałów, prowadzi się inaczej niż zarzut, że plan gospodarczy jest gospodarczo nieracjonalny. W pierwszym wypadku spór toczy się o liczby i udziały, w drugim o wykazanie, na czym polega nieprawidłowość zarządzania.

Trzeci element to termin. Sześć tygodni mija szybko, zwłaszcza gdy właściciel najpierw próbuje załatwić sprawę polubownie z zarządem. Rozmowy warto prowadzić, ale równolegle liczyć dni, bo rozmowa nie przerywa biegu terminu z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł. Wynika to z art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do tej kwoty mogą dojść dalsze wydatki postępowania, na przykład wynagrodzenie biegłego, a także koszty zastępstwa procesowego, o których rozstrzyga sąd w orzeczeniu kończącym sprawę.

Czy mogę zaskarżyć uchwałę, jeżeli głosowałem za nią?

Artykuł 25 ust. 1 ustawy o własności lokali przyznaje prawo zaskarżenia właścicielowi lokalu i nie uzależnia go od tego, jak ten właściciel głosował ani czy w ogóle brał udział w głosowaniu. Kluczowe jest, czy zachodzi jedna z czterech podstaw wymienionych w tym przepisie oraz czy zachowany jest termin 6 tygodni z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Czy wspólnota musi mnie powiadomić o uchwale podjętej przez zbieranie głosów?

Tak. Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. To powiadomienie ma znaczenie praktyczne, bo od dnia jego otrzymania liczy się sześciotygodniowy termin na wytoczenie powództwa.

Czy sąd może wstrzymać podwyżkę zaliczek na czas procesu?

Sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy, co przewiduje art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nie dzieje się to jednak automatycznie po wniesieniu pozwu. Właściciel musi o wstrzymanie wnieść i uzasadnić wniosek, a sąd ocenia go samodzielnie, biorąc pod uwagę skutki wykonania uchwały przed rozstrzygnięciem sprawy.

Czy powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały jest ograniczone terminem?

Artykuł 189 Kodeksu postępowania cywilnego, na którym opiera się takie żądanie, nie zawiera własnego terminu. Wymaga jednak wykazania interesu prawnego, a sąd ocenia go w okolicznościach konkretnej sprawy. Nie jest to więc zastępcza droga dla właściciela, który przekroczył termin z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, lecz odrębne żądanie o innej treści.

Potrzebujesz pomocy w sporze ze wspólnotą?

Jeżeli otrzymałeś uchwałę, z którą się nie zgadzasz, albo nie masz pewności, od kiedy liczy się dla Ciebie termin, zapraszam do kontaktu. Ocenię, która droga ma sens w Twojej sprawie, i pomogę przygotować pozew wraz z wnioskiem o wstrzymanie wykonania uchwały.

adw. Kajetan Kałużyński, Kancelaria Adwokacka
ul. Narutowicza 45 lok. 29, 90-130 Łódź
tel. 884 889 942 lub 607 089 081
kancelaria@kaluzynski.pl

O autorze

Adwokat i mediator Kajetan Kałużyński prowadzi kancelarię w Łodzi. Zajmuje się prawem rodzinnym, sprawami cywilnymi, obsługą wspólnot mieszkaniowych, sprawami spadkowymi, obroną w sprawach karnych oraz mediacją.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.

Stan prawny na dzień 28 sierpnia 2026 r.