Uchwała zbierana po mieszkaniach. Kiedy indywidualne zbieranie głosów jest ważne?
Zarząd chodzi po mieszkaniach z kartką do podpisu, zbiera głosy przez tydzień albo dwa, a potem ogłasza, że uchwała została podjęta. To nie jest obejście prawa. Ustawa o własności lokali wprost dopuszcza taki tryb. Problem w tym, że właśnie przy indywidualnym zbieraniu głosów najłatwiej popełnić błąd, który później pozwala uchylić uchwałę w sądzie.
Poniżej wyjaśniam, kiedy uchwała zebrana „po mieszkaniach” jest ważna, kto może zbierać głosy, od kiedy biegnie termin na jej zaskarżenie i co powinien zrobić zarząd, żeby uchwała się obroniła.
Dwa tryby podejmowania uchwał i trzeci, mieszany
Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”. Ten sam przepis przewiduje, że „uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”.
Z tego wynikają trzy rzeczy, które warto zapamiętać.
Po pierwsze, tryb obiegowy jest równorzędny z zebraniem. Nie jest trybem awaryjnym ani gorszym, a uchwała podjęta w ten sposób nie wymaga żadnego dodatkowego zatwierdzenia na zebraniu.
Po drugie, ustawa mówi o zbieraniu głosów „przez zarząd”. To zarząd wspólnoty jest podmiotem, który ten tryb prowadzi. Jeżeli głosy zbiera ktoś inny, zarządca na podstawie umowy o zarządzanie albo sąsiad z dobrej woli, to jest to kwestia, którą trzeba ocenić osobno, a w razie sporu zarząd powinien być w stanie wykazać, że taka osoba działała w jego imieniu i z jego umocowania. Jeżeli głosy zbierał ktoś, kto nie miał do tego żadnego umocowania od zarządu, trzeba się liczyć z zarzutem naruszenia trybu przewidzianego w ustawie.
Po trzecie, wolno łączyć oba tryby w ramach jednej uchwały. Część właścicieli głosuje na zebraniu, reszta podpisuje kartę później, a głosy się sumują.
Ile głosów potrzeba
Art. 23 ust. 2 ustawy stanowi, że „Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”.
Zasada jest więc taka: liczy się suma udziałów, a nie liczba osób. Uchwała zapada, gdy popierają ją właściciele mający łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Do podjęcia uchwały nie są potrzebne podpisy wszystkich właścicieli; wystarczy, że za uchwałą opowiedzą się udziały przekraczające 50 procent. Nie oznacza to jednak, że zarząd może bezpiecznie pominąć pozostałych właścicieli, o czym piszę niżej.
Od tej zasady ustawa przewiduje wyjątek. Art. 23 ust. 2a pozwala wprowadzić głosowanie „jeden właściciel, jeden głos” na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy oba te warunki są spełnione łącznie. To przepis pomyślany dla wspólnot, w których jeden podmiot, często gmina albo deweloper, mógłby przegłosować wszystkich pozostałych.
Osobna reguła dotyczy lokali należących do kilku osób. Art. 23 ust. 2b wymaga, aby współwłaściciele lokalu, którzy chcą oddać przypadający na ten lokal głos w głosowaniu prowadzonym według zasady „jeden właściciel, jeden głos”, ustanowili pełnomocnika w formie pisemnej, a wyboru pełnomocnika dokonali większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W praktyce to jedno z częstszych źródeł sporu przy małżeństwach i rodzeństwie, które odziedziczyło mieszkanie.
Powiadomienie o treści uchwały nie jest uprzejmością, tylko obowiązkiem
To jest punkt, który najczęściej umyka i zarządom, i właścicielom.
Art. 23 ust. 3 ustawy stanowi, że „O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie”.
Każdy właściciel, a więc także ten, który głosował przeciw, ten, który się wstrzymał, i ten, do którego nikt nie zapukał. Powiadomienie ma być na piśmie, a nie ustne przy windzie. Obowiązek powstaje po podjęciu uchwały i dotyczy jej treści, czyli tego, co ostatecznie zostało uchwalone.
Dlaczego to takie ważne, wyjaśnia dopiero kolejny przepis.
Od kiedy liczy się sześć tygodni na zaskarżenie
Art. 25 ust. 1a ustawy wiąże termin na zaskarżenie uchwały z trybem jej podjęcia. Powództwo o uchylenie uchwały wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali, a jeżeli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, to od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały.
To oznacza konsekwencję, którą warto wypowiedzieć wprost. Jeżeli wspólnota nigdy nie powiadomiła właściciela o treści uchwały podjętej obiegowo, to termin sześciu tygodni po prostu dla niego nie zaczął biec. Nie można stracić terminu, który nie ruszył.
Dla zarządu płynie z tego wniosek odwrotny i równie praktyczny. Dopóki zarząd nie roześle pisemnych powiadomień, uchwała pozostaje otwarta na zaskarżenie bezterminowo, a stan niepewności trwa. Powiadomienie leży więc w interesie wspólnoty, nie tylko w interesie właściciela.
Co się dzieje z uchwałą w czasie procesu, reguluje art. 25 ust. 2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Samo złożenie pozwu nie zamraża więc uchwały. Szerzej o samej ścieżce zaskarżenia, właściwości sądu i wniosku o wstrzymanie wykonania piszę w tekście Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, 6 tygodni i co dalej.
Co, jeżeli pominięto część właścicieli
Najpoważniejszy błąd przy trybie obiegowym polega na tym, że zarząd zbiera podpisy tylko do momentu, w którym uzbiera potrzebną większość, i na tym poprzestaje. Pozostałych właścicieli nikt nie pyta o zdanie.
Tą sytuacją zajął się Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 roku, sygn. akt III CZP 59/19. Sąd Najwyższy przyjął, że „Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.
Proszę zwrócić uwagę na konstrukcję tej wypowiedzi, bo ona rozstrzyga o wyniku sprawy.
Pominięcie właścicieli nie powoduje samo przez się, że uchwały nie ma. Uchwała istnieje, została podjęta i obowiązuje. Jest natomiast wadliwa i może zostać uchylona przez sąd, ale tylko wtedy, gdy uchybienie miało wpływ na treść uchwały albo mogło mieć taki wpływ.
W praktyce sprowadza się to do rachunku. Jeżeli pominięto właściciela lokalu o udziale rzędu promila, a uchwała zapadła przewagą kilkudziesięciu procent udziałów, trudno twierdzić, że jego głos cokolwiek by zmienił. Jeżeli natomiast pominięto kilku właścicieli, których udziały łącznie przekraczają różnicę między głosami za i przeciw, argument staje się mocny. Mocny jest też wtedy, gdy pominięci właściciele mogliby przekonać pozostałych, bo tryb obiegowy pozbawia wspólnotę dyskusji, która odbyłaby się na zebraniu.
Uchwała III CZP 59/19 zapadła w składzie trzech sędziów, w odpowiedzi na pytanie prawne sądu apelacyjnego. Nie ma mocy zasady prawnej, ale jako stanowisko Sądu Najwyższego ma istotne znaczenie dla oceny, czy wadliwość trybu obiegowego uzasadnia uchylenie uchwały.
Czy właściciel musi znać treść uchwały przed podpisem
Ustawa nie zawiera przepisu, który nakazywałby doręczyć właścicielowi projekt uchwały z wyprzedzeniem przed zebraniem podpisu w trybie indywidualnym. Obowiązek uprzedniego zawiadomienia z art. 32 ustawy dotyczy zebrania właścicieli, a nie trybu obiegowego. Zgodnie z tym przepisem zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, podając dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a jeżeli zamierzona jest zmiana wzajemnych praw i obowiązków właścicieli, wskazuje także treść tej zmiany.
Nie znaczy to jednak, że przy trybie obiegowym można podsunąć właścicielowi kartkę bez treści uchwały. Właściciel głosuje nad konkretną uchwałą i musi wiedzieć, co podpisuje. Karta do głosowania powinna więc zawierać pełną treść uchwały albo być z nią trwale połączona. Jeżeli właścicielowi przedstawiono co innego, niż ostatecznie uznano za uchwaloną treść, mamy do czynienia z wadą, która realnie podważa uchwałę.
Głosowanie przez maila albo w aplikacji
Ustawa o własności lokali nie reguluje głosowania elektronicznego w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nie zawiera przepisu, który by je dopuszczał, ani przepisu, który by je wykluczał.
W tej sytuacji trudno o zdanie kategoryczne, a ostrożność nakazuje przyjąć, że wspólnota, która chce mieć uchwałę odporną na zaskarżenie, powinna zebrać głosy w formie pisemnej z podpisami. Głosowanie przez formularz w aplikacji do zarządzania nieruchomością bywa wygodne, ale w razie sporu to wspólnota będzie musiała wykazać, kto i jak zagłosował, a także że głos pochodził rzeczywiście od właściciela lokalu. Pisemna karta z podpisem taki dowód daje od razu.
Jak zarząd powinien zbierać głosy, żeby uchwała się obroniła
Zestawienie powyższych przepisów daje dość prostą listę.
Zbierać głosy od wszystkich właścicieli, a nie tylko do uzbierania większości. To najtańsze zabezpieczenie przed zarzutem z uchwały III CZP 59/19.
Udokumentować próbę dotarcia do właścicieli, których nie zastano. Awizowana przesyłka, zostawiona karta z informacją zwrotną albo notatka z daty i godziny wizyty mają realne znaczenie dowodowe.
Przedstawiać do podpisu pełną treść uchwały, a nie jej streszczenie.
Przy lokalach we współwłasności pytać o pełnomocnika i żądać pełnomocnictwa na piśmie, gdy głosowanie toczy się według zasady „jeden właściciel, jeden głos”.
Po zakończeniu zbierania głosów rozesłać pisemne powiadomienia o treści uchwały do wszystkich właścicieli, bez wyjątku, i zachować dowód wysyłki. To realizacja art. 23 ust. 3, a przy okazji moment, od którego zaczyna biec termin z art. 25 ust. 1a.
Co zrobić, gdy uchwała budzi wątpliwości
Właściciel lokalu, który otrzymał powiadomienie o uchwale podjętej „po mieszkaniach”, powinien ustalić trzy rzeczy, zanim upłynie termin.
Kiedy dokładnie doszło powiadomienie i w jakiej formie, bo od tej daty liczy się sześć tygodni.
Czy głosy zbierał zarząd albo osoba przez zarząd umocowana.
Czy wszyscy właściciele mieli możliwość oddania głosu, a jeżeli nie, jaka część udziałów została pominięta w stosunku do przewagi, którą uchwała uzyskała.
Odpowiedzi na te pytania zwykle wystarczają, żeby ocenić, czy zaskarżenie ma sens. Ustawa pozwala wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały tylko w terminie sześciu tygodni, dlatego z tą analizą nie należy zwlekać.
Jeżeli chcą Państwo ocenić konkretną uchwałę swojej wspólnoty albo przygotować prawidłowe głosowanie w trybie obiegowym, zapraszam do kontaktu: tel. 607 089 081, [email protected]. Zakres pomocy kancelarii opisuję na stronie usługi adwokata w Łodzi.
Podstawa prawna
- art. 23 ust. 1, 2, 2a, 2b i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232)
- art. 25 ust. 1, 1a i 2 ustawy o własności lokali
- art. 32 ustawy o własności lokali
- uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 59/19
Brzmienie przepisów sprawdzono 29 października 2026 r. w serwisie ArsLege i potwierdzono w tekście jednolitym ogłoszonym obwieszczeniem Marszałka Sejmu z dnia 20 lutego 2026 r. (Dz. U. z 2026 r. poz. 232), udostępnionym w API ELI Sejmu. Treść uchwały Sądu Najwyższego potwierdzono w bazie orzeczeń Sądu Najwyższego.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej uchwały zależy od jej treści, sposobu zbierania głosów i układu udziałów w danej wspólnocie.
